Pasar Ritel Tangerang Makin Bergairah

Pengantar
Tangerang adalah magnet baru yang prospektif. Pasar ritel yang terus tumbuh membuktikan Tangerang merupakan wilayah yang terus berkembang. (KSP)

KOMPAS

Jumat, 23 May 2003
Halaman: 19
Penulis: Adhi KSP, Robert

PASAR RITEL TANGERANG MAKIN BERGAIRAH

PASAR ritel di Tangerang kini makin bergairah setelah bermunculan
pusat-pusat perbelanjaan baru. Meningkatnya jumlah penduduk
Tangerang, baik yang bermukim di wilayah kabupaten maupun di wilayah
kota, menjadi salah satu faktor mengapa pengembang membangun pusat
perbelanjaan dan rumah toko. Sebagai daerah penyangga Ibu Kota,
Tangerang diyakini menjadi magnet baru yang prospektif.

JUMLAH penduduk Kota Tangerang saat ini tercatat 1,8 juta jiwa,
sementara jumlah penduduk Kabupaten Tangerang sekitar 3,8 juta jiwa.
Pangsa pasar inilah yang dibidik oleh pengembang yang aktif membangun
pusat perbelanjaan skala menengah dan skala besar.

Jumlah pusat perbelanjaan di Tangerang saat ini masih bisa
dihitung dengan jari. Supermal Karawaci yang pernah mengklaim sebagai
pusat perbelanjaan terbesar di Tangerang dengan luas 100.000 meter
persegi itu setiap akhir pekan dan hari libur terus dibanjiri
pengunjung yang tinggal di seputar Tangerang, tak hanya yang tinggal
di perumahan Lippo Karawaci. Bahkan, mereka yang tinggal di Cilegon
dan Serang pun banyak yang datang ke Supermal, yang memang mudah
ditempuh karena lokasinya dekat dengan gerbang tol Lippo Karawaci.

Selebihnya, pusat perbelanjaan dan pasar ritel dibangun di Jalan
Raya Serpong. BSD Plaza di kawasan Bumi Serpong Damai (BSD) seluas
25.000 meter persegi-meski tak sebesar Supermal-misalnya, sudah
dianggap memenuhi kebutuhan warga BSD dan sekitarnya. Warga tetangga
BSD seperti Vila Melati Mas dan Alam Sutera juga sering ke BSD Plaza.

Selain itu, ada pusat grosir Makro Alam Sutera yang sudah lama
dibangun di Jalan Raya Serpong. Sementara supermarket Giant yang
dikelola grup Hero belum lama ini hadir di tepi Jalan Raya Serpong,
di depan gerbang Vila Melati Mas. Supermarket Depo Bangunan bahkan
sejak lama sudah berdiri di kawasan niaga milik Alam Sutera. Pemilik
Depo Bangunan rupanya jeli membaca kebutuhan bahan bangunan karena
pembangunan rumah dan properti di wilayah ini makin marak.

Prospek Serpong kian cerah setelah ada rencana jalan tol Serpong-
Bintaro Jaya-Ulujami-Pondok Indah rampung pada tahun 2003. Ini
berarti jarak tempuh dari gerbang tol BSD ke kawasan Pondok Indah di
Jakarta Selatan hanya sekitar 15 menit. Terbukanya akses jalan dari
Pondok Indah dan Bintaro Jaya ke Serpong inilah yang membuat sejumlah
pengembang berlomba-lomba membangun pusat perbelanjaan dan ruko di
kawasan Serpong, terutama di sepanjang Jalan Raya Serpong.

Salah satu pusat perbelanjaan yang dibangun dengan sangat
progresif adalah World Trade Centre (WTC) Matahari. Boleh jadi, WTC
Matahari merupakan pusat perbelanjaan yang dibangun tercepat. Sejak
mulai dibangun awal tahun 2003, WTC Matahari seluas 100.000 meter
persegi yang terdiri dari tiga lantai dengan 800 toko ini
direncanakan rampung dalam tahun ini juga. Pihak pengembang
menargetkan serah terima kunci pada 31 Juli 2003 sehingga pedagang
sudah mulai bisa melakukan aktivitas bisnisnya. Agaknya, kehadiran
jalan tol Serpong-Jakarta itulah yang sedikit banyak memicu cepatnya
pembangunan WTC.

“Pasar kami tidak sekadar warga Serpong, tapi juga mereka yang
tinggal di Pamulang, Ciputat, Bintaro Jaya, bahkan Pondok Indah di
Jakarta Selatan,” kata Direktur Pemasaran dan Desain PT Lippo
Karawaci Jopy Rusli dalam percakapan dengan Kompas di ruang kerjanya,
pekan lalu. WTC Matahari Serpong yang merupakan gabungan antara mal
dan grosir ini bakal menyaingi Supermal Karawaci, yang kini seratus
persen sahamnya sudah dimiliki perusahaan Belanda.

Supermarket dan department store Matahari serta pusat permainan
Time Zone yang kini milik grup Lippo dipastikan akan hadir di WTC
tersebut. Supermarket Matahari seluas 7.000 meter persegi dibangun di
lantai dasar, dan department store Matahari di lantai atasnya.

Sementara Time Zone seluas 2.000 meter persegi juga dibangun di salah
satu lantai., bersebelahan dengan pusat jajan makanan seluas 2.200
meter persegi . Untuk memudahkan pengunjung, dibangun gedung parkir
enam lantai berkapasitas 1.150 mobil yang terkoneksi ke Gedung WTC.

Menurut Jopy Rusli, arsitek lulusan Universitas Oregon yang
mengambil gelar MBA Real Estate di Universitas San Diego, Amerika
Serikat, pertumbuhan pusat perbelanjaan dan ruko di Tangerang belum
jenuh. Permintaan terus meningkat karena jumlah penduduk yang tinggal
di Tangerang dan sekitarnya kian bertambah. “Kota-kota baru lebih
banyak bermunculan di Tangerang. Mulai dari Lippo Karawaci sampai
Bumi Serpong Damai. Dasar ekonomi warga Tangerang lebih kuat daripada
warga di wilayah suburban lainnya,” jelas Jopy.

Untuk meyakinkan pembeli toko dan kios di WTC Matahari,
pengembang PT Lippo Karawaci yang membangun pusat perbelanjaan itu
menggunakan Cordwell Banker, konsultan properti, untuk membantu
konsultasi jenis dagangan apa yang sebaiknya dilakukan di sana. Jopy
yakin, WTC akan menjadi pusat entertainment, shopping, dan dining
yang bakal menjadi magnet baru.

BERGAIRAHNYA pasar ritel di Tangerang juga tampak pada
dibangunnya sebuah pusat perbelanjaan di wilayah Kota Tangerang.
Metropolis Town Square berlantai tiga seluas 94.000 meter persegi
yang dibangun di atas lahan 3,9 hektar ini lebih menekankan desain
bergaya art deco. Seperti halnya di WTC Serpong, supermarket dan
department store Matahari juga bakal meramaikan pasar ritel di sini,
masing-masing seluas 4.724 meter persegi dan 9.018 meter persegi.
Toko Buku Gramedia juga akan hadir di mal yang berada di permukiman
Kota Modern (Modernland) Tangerang.

“Kami memilih lokasi ini karena kami melihat di wilayah Kota
Tangerang belum ada pusat perbelanjaan yang memadai. Sementara jumlah
penduduk yang tinggal di Kota Tangerang kian meningkat,” kata
Direktur PT Lippoland Ichsan Soelistyo dalam percakapan dengan Kompas
di kantornya, Selasa (6/5) siang. Pasar yang dibidik Metropolis Town
Square bukan hanya penduduk Kota Tangerang yang saat ini berjumlah
1,8 juta jiwa, tetapi juga warga Jakarta yang tinggal di perbatasan
Tangerang.

PT Lippoland sebagai agen penjualan (selling agent) pusat
perbelanjaan berdesain cantik ini amat yakin, mal itu bakal dibanjiri
pengunjung. “Jika outlet seperti Starbucks memutuskan akan buka di
sini, berarti mereka sudah melakukan survei,” tambah Ichsan. Untuk
minum kopi di Starbucks, pembeli harus mengeluarkan uang minimal Rp
25.000. Ini berarti pasar yang dibidik sudah pasti kelas menengah ke
atas. Starbucks menjadi salah satu indikator karena outlet jaringan
internasional itu sudah hadir lebih dahulu di mal kelas menengah
atas, seperti di Plaza Indonesia, Plaza Senayan, dan Mal Taman
Anggrek.

Pengamatan Kompas, selama ini memang belum ada pusat perbelanjaan
kelas menengah ke atas yang dibangun di wilayah kota Tangerang. Yang
ada memang Toserba Sabar Subur, Pasar Anyar, Robinson, dan Ramayana
yang pangsa pasarnya lebih ditujukan untuk masyarakat menengah ke
bawah. Tempat-tempat belanja seperti itu tetap ramai karena pada
umumnya pembelinya para buruh pabrik dan keluarganya, yang jumlahnya
cukup banyak. Ini wajar saja karena sekitar 15-20 tahun silam
Tangerang lebih banyak dikelilingi pabrik dan dihuni para buruh.

Namun, setelah lahan untuk permukiman di Jakarta makin berkurang,
dan pengembang mulai melirik daerah penyangga sebagai daerah
potensial baru untuk permukiman, secara otomatis fasilitas yang
dibangun pun harus sesuai dengan kebutuhan penghuninya. Pasar
properti sempat mati suri ketika krisis ekonomi datang. Akan tetapi,
setelah badai berlalu, Kota Mandiri Bumi Serpong Damai yang memiliki
izin membangun seluas 6.000 hektar mulai menggeliat kembali.

Bangkitnya pasar properti diikuti pula dengan bergairahnya pasar
ritel. Hipermarket Perancis terkenal sudah membeli tanah di BSD sejak
jauh hari sebelumnya karena melihat masterplan perkembangan wilayah
Serpong di masa depan.

Kelompok usaha Sinar Mas yang kini memiliki 60 persen saham BSD
sudah memiliki rencana membangun International Trade Centre (ITC) di
kawasan pusat niaga Golden Road BSD. Meski tidak menyebut kapan
pembangunan akan dimulai, Direktur PT BSD Rano Jap kepada Kompas
pekan lalu mengatakan, ITC yang direncanakan akan dibangun itu
disesuaikan dengan lingkungan permukiman, dengan menekankan pada
bisnis pakaian, makanan, dan hiburan keluarga.

Rano Jap yang sudah berpengalaman menjual ITC Mangga Dua itu
menambahkan, keberhasilan sebuah pusat niaga ditentukan oleh tiga
faktor, yaitu prospek bisnis, daya beli, dan populasi. “Saya melihat
Serpong dan Tangerang sudah memenuhi tiga faktor tersebut,” kata Rano
yang bergabung dengan grup Sinar Mas sejak 12 tahun silam.

Pusat niaga seperti Tanah Abang dan Pasar Senen membutuhkan waktu
300 tahun untuk bisa maju dan berkembang seperti saat ini. Akan
tetapi, kata Rano, ITC Mangga Dua hanya membutuhkan waktu 10 tahun
untuk bisa berkembang menjadi pusat ritel dan grosir yang ramai. Rano
memberi contoh, ketika pertama kali menjual kios seluas 10 meter
persegi dan toko di ITC Mangga Dua, dia melepas harga Rp 200
juta. “Sekarang mau tahu berapa harga kios atau toko di ITC Mangga
Dua? Sudah Rp 2 miliar sampai Rp 3,5 miliar!” cerita Rano Jap.

Berhasil menjual ITC Mangga Dua, Sinar Mas kemudian merampungkan
superblok ITC Roxy Mas tahun 1995 yang kemudian dikenal sebagai pusat
telepon seluler. Setelah dilanda krisis ekonomi, Sinar Mas kemudian
melanjutkan pembangunan ITC di lokasi lainnya. ITC Fatmawati rampung
tahun 2001, ITC Cempaka Mas tahun 2002, dan ITC Kuningan tahun
2003. “Kini sedang dibangun ITC Permata Hijau, dan dalam waktu dekat
dibangun ITC BSD,” katanya lagi.

Menurut Rano, sekitar 60 persen pembeli kios dan toko adalah mereka yang pernah membeli di ITC Mangga Dua. Karena merasa sukses berkat ITC, mereka pun ikut membeli kios dan toko di ITC di lokasi lainnya. Konsep pembeli dan pedagang sama- sama untung betul-betul diterapkan oleh pengelola ITC yang mengklaim sudah berpengalaman berjualan kios dengan hak milik tanpa hunian.

Sukses menjual ITC-ITC inilah yang rupanya mendorong grup Sinar
Mas memiliki rencana membangun ITC BSD guna melengkapi sentra bisnis
Golden Road BSD. Jumlah warga BSD yang terus meningkat (tahun 2003
tercatat 80.000 jiwa) sudah merupakan modal utama.

Pasar yang dibidik ITC BSD bukan hanya warga BSD, tetapi warga sekitar BSD seperti mereka yang tinggal di Pamulang, Ciputat, dan Bintaro Jaya yang
jumlahnya bisa mencapai lebih dari 50.000-an orang. Jika jalan tol
Serpong-Jakarta jadi pada tahun 2003, dipastikan pasar ritel dan
properti di wilayah ini akan kian bergairah. Tangerang akan kian
hidup dan tak henti berdenyut! (ROBERT ADHI KSP)

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s